Доля риска
Другой способ бизнеса— выкуп целой квартиры по долям. «Человек, продавая даже 1/2 квартиры, не может ставить на нее цену, равную половине стоимости этой квартиры,— говорит Ольга Петровицкая.— Это всего лишь доля, которую не выделишь в отдельную жилплощадь». Таким образом, если двухкомнатная квартира с двумя собственниками стоит, допустим, $80 тыс., то половинная доля этой самой квартиры может продаваться за $15-25 тыс. При этом второй собственник становится своего рода заложником покупателя: он уже все равно не сможет ни продать, ни обменять квартиру без его согласия. «Покупка доли в квартире дает новому владельцу такие же права, как и остальным. Он может пользоваться купленными квадратными метрами по своему усмотрению с соблюдением особенностей, предусмотренных в общей долевой собственности,— говорит руководитель юридического сектора «МИАН— агентства недвижимости» Хая Плещицкая.— Так, распоряжаться всей квартирой— сдавать ее в аренду, продавать, делать перепланировку или капитальный ремонт можно только по соглашению между всеми собственниками или в судебному порядке при недостижении такого соглашения».
Если побудить (или вынудить) совладельцев к продаже их долей, то любую квартиру можно приобрести как минимум на $30-50 тыс. дешевле, чем она будет стоить на рынке. Не самый худший вариант бизнеса. И абсолютно законный.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, у нас существует два вида собственности на недвижимость— индивидуальная и общая. С индивидуальной все просто: в этом случае распоряжаться квартирой может только один человек. Общая собственность в свою очередь делится на два вида— совместную и долевую. Совместная собственность на жилплощадь возникает либо у супругов, если раздельное владение имуществом не оговорено в брачном контракте, либо в крестьянско-фермерском хозяйстве. Во всех остальных случаях, как правило, речь идет о долевой собственности. Доля, в зависимости от количества владельцев, может равняться 1/2, 1/4 или 1/8 от площади квартиры и т. д. Но каким бы ни был размер доли, человек вправе распоряжаться ею по своему усмотрению— завещать, продавать, дарить и т. п.
Подводные камни
«Долевой» бизнес, как и любой другой, имеет свои специфические риски, за счет которых инвестор может лишиться не только предполагаемого дохода, но и уже вложенных денег.
Владение долей— это не то же самое, что владение комнатой. Как правило, комнаты продаются в коммунальных квартирах и в договоре купли-продажи четко обозначено количество квадратных метров, которое переходит в собственность покупателя. В сделках с долей речь идет лишь о праве на часть квартиры, и чаще всего ее нельзя даже выразить определенным метражом, поскольку права человека распространяются не только на жилую площадь, но и на санузел, кухню, прихожую. Кроме того, доля может продаваться и в однокомнатной квартире, где разграничить собственность будет весьма затруднительно. Конечно, если речь идет о продаже крупной доли в двух- или трехкомнатной квартире, то, как правило, собственностью человека становится одна из комнат.
Для покупателя схема покупки доли принципиально ничем не отличается от приобретения квартиры или комнаты. Однако продавец в этой ситуации должен действовать несколько иначе. Прежде чем выставлять свою долю на рынок, он обязан сообщить об этом намерении другим собственникам квартиры, которые обладают так называемым правом преимущественной покупки. То есть, если кто-то из них пожелает выкупить продаваемую долю по заявленной цене, продавец не имеет права отказать. Предупреждение о продаже необходимо сделать в письменной форме, чтобы впоследствии избежать споров о том, было ли оно получено адресатом вовремя.
«Часто сособственники уклоняются от получения сообщения о продажи доли. Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается,— говорит Юрий Шурховецкий.— Здесь главное понимать, что в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».
Но даже получение письменного отказа за подписью всех сособственников еще не гарантирует, что дальше все пойдет гладко. Ни для кого не секрет, что в договорах купли-продажи обычно указывают не истинную цену покупаемой жилплощади, а заниженную. Когда речь идет о квартире, такая договоренность обычно облегчает налоговую нагрузку на продавца и не вредит покупателю. Однако если эта же схема используется при покупке доли, то у покупателя могут возникнуть неприятности в лице других собственников квартиры. Узнав об условиях продажи, они могут обратиться в суд и потребовать перевода права собственности на себя, мотивируя это тем, что было нарушено их право преимущественной покупки. Причем в этом случае не поможет даже письменный отказ с подписями.
«У нас люди достаточно легко отказываются от собственных подписей,— говорит ведущий юрист компании «Линия права» Александр Казаков,— они могут прийти и заявить, что их обманули, что они не понимали, что за документ подписывают, что он означает. И в итоге пострадает покупатель. Если другие собственники заявят свои права, покупатель может лишиться купленной недвижимости, а взамен ему вернут те деньги, которые обозначены в договоре купли-продажи».
Так что покупателю, дабы не лишиться ни денег, ни квадратных метров, стоит настаивать не только на том, чтобы продавец представил письменный отказ других собственников, но и чтобы в договоре купли-продажи была указана истинная стоимость сделки.
Впрочем, если человек продает свою долю одному из собственников этой же квартиры, он может выбрать любого и не спрашивать согласия остальных. Не требуется их отказ и в том случае, если речь идет о дарении.
|
