Договор с риэлтором.
Вопрос: Какие преимущества появляются у собственника недвижимости заключившего эксклюзивный договор с риэлторской фирмой при продаже объекта? Ответ: Самое главное преимущество заключается в том, что собственник, заключая эксклюзивный договор с риэлтерской фирмой, доверяет реализацию своей собственности профессионалам, которые имея большой опыт в работе с недвижимостью смогут юридически грамотно и в кратчайший срок провести сделку.
Заключая эксклюзивный договор, собственник экономит массу времени, так как большинство вопросов по сделке, таких как, осмотр объекта, составление договора, государственная регистрация права собственности решает риэлтерская фирма, а собственнику объекта недвижимости изначально предлагается схема проведения сделки с указанием срока ее проведения и порядка расчетов.
Одним из основных вопросов, который решает риэлтерская фирма является юридическое сопровождение сделки, начиная от проверки правоустанавливающих документов на объект и заканчивая оформлением земельных отношений.
Случается, что в ходе проверки выясняется, что объект не готов к продаже и тогда риэлтеры дооформляют документы необходимые для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на объект. Особые трудности могут возникнуть при оформлении в долгосрочную аренду или в собственность земельного участка, который прилегает к продаваемому объекту. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования.
Как правило, при покупке здания, особенно под промышленные цели, площадь земельного участка необходимая для его использования составляет не менее 0,5 Га и чтобы оформить такой земельный участок в долгосрочную аренду необходимо провести комплекс работ включающих в себя: формирование юридической части землеустроительного дела, выполнение топографической съемки, получение проекта границ землепользования, выполнение пакета документов на натурные землеустроительные работы (включая кадастровую съемку), сопровождение документов на Распоряжение КГА, получение Распоряжения КГА, сопровождение документов на кадастровый учет земельного участка, заключение с КУГИ и государственная регистрация в ГБР долгосрочного договора аренды земельного участка.
Следует учитывать, что потенциальный покупатель в некоторых случаях готов заключить договор купли-продажи здания, сооружения только при гарантиях оформления в долгосрочную аренду или собственность прилегающего земельного участка необходимой площади. Дать такую гарантию может только фирма, которая специализируется на работе с коммерческой недвижимостью.
Не маловажно для собственника и то обстоятельство, что риэлтерская фирма дает за свой счет рекламу объекта в СМИ, рассылает факсы с коммерческим предложением, информирует корпоративных клиентов о наличии объекта недвижимости. Вопрос: С какими трудностями сталкиваются риэлтеры при отсутствии эксклюзивного договора с собственником объекта коммерческой недвижимости?
Ответ: Нет эксклюзивного договора - нет полной информации о местонахождении объекта, что значительно усложняет работу с потенциальными покупателями для многих из которых точное местонахождение объекта имеет принципиальное значение. Сотрудник отдела коммерческой
недвижимости без эксклюзивного договора с собственником объекта не имеет права давать адрес объекта до заключения агентского договора и подписания акта осмотра в котором и указывается точный адрес объекта.
Очень часто клиенты, обращающиеся в риэлтерскую фирму по рекламируемому объекту коммерческой недвижимости не могут понять причин, по которым им не называют точный адрес объекта, проводя аналогию с продажей квартир на вторичном рынке. Данная ситуация приводит к тому, что потенциальные клиенты отказываются от услуг риэлтерских фирм, изначально не получив полной информации об объекте.
В результате проигрывают все: и продавец, и покупатель, и риэлтер. Выходом из данной ситуации и является возможность заключения эксклюзивного договора с собственником объекта коммерческой недвижимости после чего информация о таком объекте становится открытой. При этом собственник экономит и время и деньги.
|
