Торговая недвижимость: снять или купить?
Коммерческая недвижимость до недавнего времени оставалась более спокойным сегментом рынка недвижимости. Однако по данным мониторинга одной из консалтинговых компаний, рынок торговых помещений в июле этого года пережил небывалый рост…
По данным Russian Research Group (RRG), июль 2006 года ознаменовался небывалым – почти в 30% — ростом средневзвешенной стоимости за квадрат торговой недвижимости в пределах Садового кольца. Цена предложения составила $8887. «Такого скачка не отмечалось за весь двухлетний период мониторинга, — рассказывает генеральный директор RRG Денис Колокольников. — Причина в появлении на рынке нескольких крупных и дорогих торговых объектов: торгового помещения на Смоленской, площадью 3 тыс. кв.м по $18000 за кв.м, и объекта на Арбате, площадью 8268 кв.м., предлагаемого по $9000 за метр».
Также по данным RRG, на 11% выросла цена торговой недвижимости и в отдаленных районах столицы, однако ее цена намного скромнее — $2620 за кв.м. «Виновниками» роста цен предложений стали торговые помещения, появившиеся на проспекте Мира по цене в $18750 кв. м. и торгово-офисный комплекс на Калужской, площадью по $3218 кв.м. RRG отмечает, что объект на проспекте Мира стал самым дорогим предложением на рынке (за кв.м).
В верхних слоях атмосферы
Аналитики компаний «большой четверки» консалтеров не подтверждают информацию о бурном росте цен на продажу помещений. Впрочем, отмечает Олеся Лонгус, аналитик рынка торговой недвижимости Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, международные консалтинговые компании не занимаются отслеживанием цен в более дешевых сегментах рынка. Оттого все средние показатели, предоставляемые этими компаниями, отражают скорее верхние ценовые рубежи.
По словам Екатерины Голиковой, аналитика рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, в «качественных торговых центрах отсутствует практика продажи помещений в собственность, так как концептуально это единый объект, управляемый девелопером, либо управляющей компанией в рамках единой маркетинговой стратегии". Только в некоторых случаях, когда крупные ритейлеры, такие, как ИКЕА или Ашан, выступают в качестве содевелопера торгового центра, они являются собственниками занимаемой ими площади. "Согласно существующей практике рынка, стоимость аренды помещений в качественных торговых центрах индексируется на 1-5% в месяц, в целом с развитием рынка максимальные базовые аренды продолжают расти, так как на рынок продолжают выходить торговые объекты нового формата и спрос на качественные торговые площади по-прежнему высок", — добавляет она. По мнению Голиковой, предложения о продаже встречаются только в некачественных центрах или в отдельно стоящих торговых помещениях.
В условиях вакуума
А что же рынок аренды? По данным Jones Lang LaSalle, на рынке торговой недвижимости нет каких-то серьезных потрясений, цены аренды растут на 1-5% в месяц.
Олеся Лонгус отмечает, что на рынке торговых помещений, начиная с января, уровень свободных помещений в качественных торговых центрах практически равен нулю, что привело к повышению арендных ставок в качественных торговых центрах, что привело к росту цен. В июле цены тоже выросли немного больше чем обычно, в связи с малым предложением, которое составило менее 1% от общего объема качественных торговых центров. Отметим, что Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko отслеживают положение во всех качественных ТЦ, преимущественно в пределах МКАД, делая исключение буквально для нескольких мегамолов за МКАД, таких как МЕГА. По их данным, в июле ставки аренды в ТЦ составляют в центре города $2218 в год, а в районах — $967. Средневзвешенная цена аренды квадратного метра торговых площадей в ТЦ по Москве в целом в июле 2006 года составляет $1598.
При этом, по данным аналитиков, самой дорогой торговой улицей остается Тверская, где ставки аренды достигают $5000, впрочем, по таким же ставкам предлагаются и некоторые помещения в «Атриуме». Также в «Атриуме» предлагаются помещения к продаже по ставкам $18000, что заставляет говорить о нем, как об одном из самых дорогих объектов города, невзирая на его не очень удачное расположение и малую транспортную доступность.
На окраинах Москвы
Предложений за пределами Третьего транспортного кольца пока немного больше – около 4-4,5% по данным компании Blackwood, а еще больше – по основным торговым «коридорам», где арендодатели могут выбирать из 6-7% свободных помещений. По данным компании, в ТЦ на окраинах цены аренды составляют $600-1000 в год, и запросы на помещения приходят в основном от компаний, торгующих обувью, одеждой и аксессуарами. Хотя сейчас чуть увеличилась доля спроса со стороны салонов красоты и предприятий общественного питания.
Этот уровень говорит о большей насыщенности рынка, чем в центре города. Однако правительство Москвы сейчас намерено изменить нормы торговых площадей, дифференцировав их по районам Москвы. Фактически власти позволят бизнесу в 2,5 раза расширить торговые площади в центре города (с 120 до 300 кв.м на тысячу человек), в средней части Москвы норма обеспеченности будет выше в два раза, чем сегодня (250 кв.м). А вот в спальных районах торговли прибавится не сильно – до 170 кв.м на тысячу человек. К тому же через несколько лет в зоне пешеходной досягаемости (до 800 метров) у дома каждого москвича должны появиться супермаркеты.
Сейчас в городе имеется примерно 10 млн. кв.м площадей, таким образом, если исходить из численности городского населения в 10 млн чел., то дефицит составляет примерно 6-7 млн кв.м. До конца 2006 года, по данным компании Praedium, должны быть введены в строй 1,35 млн. кв.м помещений, среди них 15 крупных торговых центров, в том числе и в центре Москвы. Такими темпами необходимый уровень обеспеченности будет достигнут только через 4-5 лет. Этот уровень все еще не позволит обеспечить москвичам европейский показатель, однако будет достаточным, если смотреть в соотношении с доходами населения.
|
