Как самому оценить квартиру. Не прогадайте при продаже
Недвижимость - это актив, который сегодня не только стоит дорого, но и постоянно растет в цене. Поэтому каждому владельцу дома или квартиры стоит иметь хотя бы приблизительное представление о том, сколько сотен тысяч долларов находится в его распоряжении. А уж если речь идет о продаже или покупке жилья, то тем более нужно четко представлять себе, насколько адекватна запрашиваемая за него сумма.
Оценка недвижимости, впрочем, как и любая другая — вещь субъективная, ее параметры условны и меняются вместе с рынком. Впрочем, определенные стандарты все‑таки существуют. Хотя и их специалисты порой понимают совершенно по‑разному. И даже оценки влияния такого, казалось бы, объективного фактора, как месторасположение объекта, разнятся.
Традиционно считается, что соблюдение принципа трех «л» (location, location, location, или, в переводе с английского, месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение) гарантирует высокую ликвидность жилья. С этим не до конца согласен Алексей Шленов, директор Департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ — Недвижимость». «Безусловно, хороший, дорогой район заметно увеличивает стоимость квартиры, однако оценивать ее стоит все‑таки не по одному параметру, а в комплексе. Всего таких ключевых факторов более 30, и каждый из них является довольно значимым», — подчеркнул он. Более того, жилье в тихом спальном районе порой продается быстрее, чем квартира, выходящая окнами на шумную магистраль в центре города, и корректировать цену на него нет необходимости.
Роман Храпов, директор локального офиса «Тушино» агентства недвижимости «ДОКИ», напротив, считает, что от 80 % до 95 % стоимости объекта зависит от адреса. «Неслучайно многие специализированные издания, публикующие объявления о купле-продаже жилья, организуют рубрикатор именно по этому принципу», — замечает он.
Еще один важный момент — транспортная доступность, включая как удобство подъезда на автомобиле, так и удаленность от метро. С другой стороны, по мнению многих риелторов, существенно изменить стоимость квартиры в ту или другую сторону могут разве что совсем крайние случаи — пара минут ходьбы от дома до станции или отдаленный спальный район у МКАД, откуда можно выбраться только на автобусе.
Как рассказала Елена Бармина, директор Департамента территориальных отделений компании «МИАН — агентство недвижимости», цены зависят не только от района, но и от расположения квартиры в здании. Так, первый этаж, как правило, будет на 10–15 % дешевле остальных. Имеет значение тип дома и его состояние: хороший ли подъезд, из какого материала сделаны перекрытия, в порядке ли трубы. Согласитесь, что толку благоустраивать жилище изнутри, если снаружи — грязь и тараканы, а на свежепоклеенных обоях в любой момент могут появиться ржавые подтеки. Что же касается самой квартиры, то покупателя обычно интересует только один вопрос: нужен ей капитальный ремонт или нет.
А вот инфраструктура, по мнению Елены Барминой, не является весомым ценообразующим фактором, поскольку потребности у всех покупателей разные. Другими словами, доплачивать за наличие рядом с домом школы или детского сада будет только тот, для которого этот факт жизненно важен — например, если в семье есть маленький ребенок. Тот же принцип действует и в отношении парковки у дома или вида из окна. «На практике такие дополнительные характеристики влияют, скорее, на выбор покупателя, а не на стоимость объекта», — добавляет Роман Храпов. Для объектов бизнес-класса наличие огороженной территории, консьержки, охраны и т. д. положено по статусу и уже заложено в цену квадратного метра. В типовых домах это скорее роскошь, за которую далеко не все захотят платить лишние деньги.
«Что всегда будет влиять на цены, так это экологическая ситуация в районе, вне зависимости от того, собираются ли люди растить здесь детей или им, в принципе, наплевать на собственное здоровье», — считает Елена Бармина. Неплохое жилье в Марьино или Капотне в любом случае будет дешевле квартир, расположенных рядом с лесопарковыми зонами, даже если их потребительские характеристики будут заметно хуже.
Все сказанное выше касалось, в основном, типового жилья. У дорогих квартир свои параметры оценки, которые к тому же часто требуют индивидуального подхода.
В отличие от домов экономкласса, где первый и последний этажи стоили дешевле из‑за проблем с безопасностью, протекающей крышей или шумом от работы механизмов на техническом этаже (чердаке), современные монолитные и даже многие панельные здания таких неудобств жильцам не доставляют. Первые этажи в них, как правило, нежилые, а высокое качество строительства позволяет нивелировать разницу между угловыми квартирами и, как их называют строители, рядными.
Чем выше класс жилья, тем большее значение приобретает вид из окна, в элитном сегменте он вообще может стать одним из конкурентных преимуществ объекта и, следовательно, существенно увеличить его стоимость. «Впрочем, и в типовых домах для квартир на верхних этажах красивый пейзаж за окном может сыграть компенсирующую роль, — полагает Роман Храпов. — Прекрасные видовые характеристики всегда в цене».
Для дорогого жилья планировка квартиры влияет на ее цену чаще всего в двух случаях: если речь идет об здании старой постройки (и то определенные неудобства, как правило, с лихвой компенсируются статусом дома и его исторической ценностью) или если предыдущий владелец сделал экстравагантный ремонт, на ликвидацию которого уйдет много времени и средств (например, сделал комнаты треугольными или круглыми). Современные новостройки (даже панельные) предполагают свободную планировку, поэтому приспособить квартиру под себя будет нетрудно. Со вторичным жильем дело, согласитесь, обстоит сложнее. И поскольку жить, скорее всего, придется в том, что есть, такие характеристики, как смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел, большой холл или маленький (и есть ли он вообще) обязательно отразятся на цене.
А вот наличие дорогого ремонта, наоборот, скажется на цене элитной квартиры и практически не отразится на стоимости жилья эконом-класса. В типовых домах востребованы, как правило, исключительно стены. Разумеется, опрятная квартира произведет более благоприятное впечатление, но это влияние будет носить психологический характер. И если покупатель не влюбится без памяти в новые обои в цветочек, оплачивать ваши расходы он, скорее всего, не станет. «Сегодня жилье чаще всего приобретается с перспективой сделать ремонт под себя, — рассказывает Алексей Шленов. — Хотя надо признать, что объект в хорошем состоянии выглядит более привлекательным для покупателей. Когда сообщаешь клиентам, что квартира с хорошим ремонтом и поэтому стоит несколько дороже, они тем не менее все равно соглашаются на просмотр». По его мнению, принимая решение о целесообразности ремонта, продавцам стоит ориентироваться на уровень и потребности потенциальных покупателей. Но если есть сомнения, то стоит выставить квартиру на продажу как есть — люди привыкли к тому, что приобретаемое ими жилье требует дополнительных вложений, а выбор объектов под ключ невелик.
Чем выше стоимость квартиры, тем внимательнее относится к различным юридическим вопросам агентство, которое занимается ее реализацией. А вот в столичных хрущевках ситуация с прописанными там людьми часто напоминает детективный сериал. Поэтому чем прозрачнее история объекта, тем выше его стоимость. Наиболее ценными являются свободные приватизированные квартиры, которые продаются и покупаются за живые деньги, а не являются звеном альтернативной цепочки.
|
