Аренда за один год превратилась в убыточный бизнес
Новый год на рынке аренды наступает не в январе, а в сентябре. Именно в этом месяце наблюдается максимальный спрос и устанавливается новый уровень арендных ставок. Пожалуй, основной вывод, который можно сделать по итогам сентября-октября, неутешителен для владельцев квартир: доходность аренды за год значительно снизилась; правда, есть утешительные нюансы.
Провайдеры доступного жилья
Уже стало традицией подсчитывать, сколько квартир покупаются с целью извлечения дохода. Очевидно, что доход можно получать не только за счет перепродажи, но и просто сдавая в аренду. Этим частным бизнесом в Москве промышляют десятки тысяч собственников и социальных нанимателей жилья. У подавляющего большинства из них лишняя квартира просто есть - например, жилье досталось в наследство или семья добровольно уплотнилась, чтобы освободить одну из имеющихся квартир для сдачи в аренду. Но и среди тех, кто купил квартиру ради перепродажи, тоже есть желающие сдавать: никто не хочет, чтобы его собственность простаивала.
Главная проблема касается новостроек - квартиру надо отделывать. Здесь действует правило, что вложения в отделку не окупаются при продаже. Выгоднее быстро перепродать с голыми стенами. Но быстро не получается - только регистрация длится около двух лет, а то и больше. Однако недорогая отделка может быстро окупиться при сдаче в аренду. Если ремонт проводить на "социальном" уровне (линолеум, обои на бетон, отечественная сантехника, дешевые двери), то он вполне "отбивается" за 4-6 месяцев. Дорогой ремонт (под евро) проводить имеет смысл, если это квартира бизнес-класса, и сдавать ее намерены не меньше двух лет.
В целом покупка вторички - гораздо более подходящий вариант для сдачи в аренду. Главное, что ее можно сдавать сразу. Есть телефон, налажено (пусть плохенькое), но коммунальное обслуживание. Минус, конечно, тоже есть - вторичка дороже, кроме того, процентов пять или больше придется отдать риэлторам, а при нынешних ценах это накладно (около 200 долл. с квадратного метра или 10 тыс. долларов за стандартную однокомнатную квартиру).
Как рассчитать доходность
Надо сказать, что немногие покупают квартиру исключительно ради сдачи в аренду. Однако доходность аренды - важный показатель как для рынка в целом, так и для его рядовых участников. Рассчитать доходность несложно. Сначала умножаем ставку аренды на 12 месяцев, получаем годовой доход. Берем стоимость квартиры (со всеми накладными расходами, включая комиссионные риэлтора, ремонт, покупку мебели и пр.) и принимаем ее за 100 процентов. Осталось выяснить, сколько процентов мы заработаем за год: умножаем годовой доход на 100% и делим на стоимость квартиры.
Риэлторы считают, что нормальный доход от аренды колеблется в диапазоне 6-10% в год, при этом квартира окупается за 10-16 лет. Были времена, когда от сдачи элитной квартиры можно было получить 15-20%, но эти времена давно позади (не потому что ставки упали, а потому что цены на недвижимость выросли). Год-полтора назад стандартная “убитая” квартира в панельном доме с мебелью времен социализма легко приносила 6-8 процентов. Шесть процентов означало, что у квартиры есть изъяны: первый этаж, далеко от метро, ужасный подъезд и прочее. В идеале можно было дотянуть до 9 процентов. В сентябре 2006 года, когда, по уверениям тех же риэлторов, превышение спроса на дешевые квартиры над предложением резко выросло (одна квартира на 10-15 желающих), это, однако, не помогло догнать прошлогодние показатели доходности.
Это уже не доход, а убыток!
Возьмем усредненные цифры. Самые ходовые однокомнатные квартиры в спальных районах сегодня сдаются за 600 у.е. (с минусами чуть меньше). При этом средняя цена таких квартир около 4000 долларов за кв. м (опять же с изъянами бывает дешевле). То есть, стандартная квартира советской планировки площадью 45 кв. м стоит порядка 180 тысяч долларов. Плюс 10 тыс. долларов риэлтору (а если это новостройка, теряем еще больше за счет долгого ожидания). Итого 190 тысяч долларов.
Предположим, что мебель у нас была, а ремонт не понадобился - для экономкласса и так сойдет. При ставке аренды 600 у.е. в месяц заработаем за год 7200 долларов (если не платить налоги). Минус коммунальные расходы - около 900 долларов (со льготами меньше, но в новостройке льготы наступают только после регистрации). Допустим, чистый доход составит 6500 долларов (это если жильцы не съедут раньше срока, оставив огромный счет за межгород и прихватив всю мебель). По нашей формуле умножаем 6500 долл. на 100% и делим результат на 190 тысяч долларов. Как ни печально, получаем всего 3,4 процента. Это примерно вдвое ниже уровня средней доходности, который существовал на рынке в течение довольно долгих лет. Заметим, что в условиях реальной инфляции не менее 15% в год и снижения курса доллара доходность 3,4% означает в реальном выражении убыток более 10% в год!
Рад бы сдать подороже, но кто ж снимет?
Трудно всерьез говорить о заниженных ставках аренды в условиях многократного превышения спроса над предложением. О чем же тогда говорит столь смехотворная доходность? Разумеется, о завышенных ценах на жилье. Цены на жилье за год выросли ровно в 2 раза: в сентябре 2005 года средняя цена квадратного метра перевалила за 2000 долларов, а в сентябре 2006 года - через 4000 у.е. А вот арендные ставки за тот же период выросли примерно на 25 процентов. Таким образом, доходность короткой спекуляции жильем составила за истекший год 100% (вложения удвоились), а на том же коротком отрезке аренда принесла одни убытки.
Можно было бы сказать, что сдача в аренду - это более долгосрочное вложение. Увы, нет никаких оснований полагать, что доходность аренды скоро восстановится на прежнем уровне. Аналогичная ситуация уже была с элитной арендой. Цены на недвижимость росли, но состоятельные арендаторы не были готовы принять "зашкаленные" ставки аренды. Риэлторы объяснили это тем, что среди элитных арендаторов много иностранцев, а они ориентируются на мировой уровень ставок и не хотят платить больше.
Чтобы восстановить прежнюю доходность аренды в экономклассе, нужно, чтобы низкобюджетный арендатор проглотил ставку 950-1300 долларов за кв. метр. А это абсолютная фантастика в условиях, когда рост доходов успешно съедается инфляцией. Семья должна иметь доход более 2000 у.е. в месяц, чтобы вписаться в такие ставки. А такой доход, если где-то и вписывается в понятие низкобюджетный, то не у нас. Это подтверждает статистика риэлторских компаний: спрос значительно превышает предложение только при ставках до 1000 долларов. После этого рубежа квартир больше, чем желающих, причем квартиры весьма неплохие. Пахнущий мусоропровод и вид на МКАД просьба не предлагать.
Кто не успел, тот опоздал
Итак, считать покупку квартиры для сдачи ее в аренду доходным бизнесом совершенно бессмысленно. Проще и выгоднее разместить деньги на банковском депозите под 10% и выше. Но все это - голая арифметика. Те, кто покупает квартиру в инвестиционных целях, просто ждут подходящего момента для продажи, аренда для них - только дополнительный доход. Те, кому квартира досталась бесплатно, едва ли захотят ее продать, чтобы положить деньги на депозит. Дело в том, что банковский процент все равно не покрывает инфляцию, зато аренда постепенно растет, причем по мировым меркам вполне даже быстро.
И наконец, с новостройками нет смысла сопоставлять сегодняшние цены и сегодняшние ставки аренды. Ведь проходит время, пока дом будет достроен, а квартира отделана. Допустим, если кто-то купил два года назад стандартную двушку по цене 1300 у.е. за кв. м, то он заплатил за нее порядка 70 тысяч долларов. Плюс 10 тыс. долларов на вполне приличную отделку - 80 тысяч долларов. Сегодня он ее легко сдаст за 800-900 долларов в месяц, а это до 13,5 процента! Так что с учетом разницы во времени покупки и начала сдачи внаем квартиры в новостройке, этот бизнес остается вполне доходным, но для новых игроков этот поезд, похоже, уже ушел. Если, конечно, цены на жилье не упадут или ставки аренды не сделают резкий рывок ввысь. Но в оба эти сценария поверить довольно трудно.
|
