Старо-новая ипотека
Рефинансирование ипотечного займа целесообразно как минимум в двух случаях: когда вы хотите сэкономить на процентах или существенно снизить размер ежемесячного платежа и тем самым уменьшить нагрузку на семейный бюджет.
«Однако перед тем, как решиться на эту затею, нужно осознать: вам придется проходить практически все этапы оформления кредита заново», – отмечает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Нужно будет не только собирать документы, но и заново производить оценку жилплощади. Кроме того, отмечает руководитель отдела розничного кредитования банка «Северный морской путь» Екатерина Валеева, финучреждение может потребовать от заемщика поручителей: до того момента, пока залог не переоформлен на нового кредитора, ему необходимо какое-то обеспечение.
Прохождение заново всех этапов получения ипотечной ссуды – это не только вопрос времени, но и денег. «Для рефинансирования клиенту необходимо выполнить ряд условий обоих кредиторов, – комментирует начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Это могут быть и сборы банка за переоформление займа, и расходы на регистрацию нового залога». В целом сопутствующие платежи при перекредитовании могут достигать 3–5% от суммы ссуды.
Сложно дать универсальные рекомендации, при какой разнице в ставках по старой и новой ссуде имеет смысл воспользоваться рефинансированием. Нужно учитывать не только проценты, но и другие факторы – в частности, оставшийся срок займа, размер текущей задолженности. Все индивидуально. Но есть общие закономерности: чем больше остаток задолженности и срок, тем выгодней окажется перекредитование.
Допустим, два года назад заемщик взял $100 тыс. под 14% годовых на 20 лет. Ежемесячно в счет погашения ссуды клиент выплачивал $1240. Сегодня сумма основного долга составляет $90 тыс. Если сейчас заемщик захочет перекредитоваться под 10,5% годовых, например в Абсолют-банке, то каждый месяц ему нужно будет отдавать не $1240, а $900. За год удастся сэкономить порядка $4 тыс., а за оставшиеся 17 лет – более $69 тыс. Правда, необходимо учитывать сопутствующие платежи: оценка недвижимости – около $150–200, комиссии за выдачу кредита в данном банке – 1% от суммы (но не более $1,5 тыс.), услуги нотариуса – $500, регистрация договора – от $60 до 300. В результате расходы составят $1,6–1,9 тыс. В данном случае это «копеечные» затраты: в итоге вы выиграете около $67 тыс.
Вместе с тем если кредитная организация, в которой вы решили рефинансировать заем, работает с другой страховой компанией (не с той, что прежний кредитор), придется заново оформлять полис. Его стоимость в нашем случае – это около 1% от суммы ссуды. Кроме того, финучреждения могут взимать комиссию за досрочное погашение кредитов. В большинстве банков она предусмотрена в том случае, если заемщик возвращает деньги в течение полугода с момента выдачи ссуды. Однако, скажем в «КИТ Финансе», мораторий на преждевременный возврат составляет 5 лет, и если клиент все-таки настаивает на досрочном погашении, взимается комиссия в размере 5% от суммы остатка.
Когда разница в ставках и срок кредитования не очень большие, выгода для клиента будет не столь велика. Предположим, что заем в $100 тыс., который вы взяли в 2005 году на пять лет под 14% годовых, вы собираетесь рефинансировать под 12%. Остаток по задолженности равен $60 тыс. Ежемесячный платеж до переоформления составлял $2,3 тыс., а после – уменьшится до $2 тыс. За год удастся сэкономить примерно $3,6 тыс., за три года – $11,8 тыс. Допустим, сопутствующие платежи, описанные в первом примере, «съедят» $1,3–1,6 тыc. Если добавить сюда оформление новой страховки (1% от суммы или $600) и плату за досрочное погашение (5% или $3 тыс.), общие расходы составят около $5 тыс. То есть реальный выигрыш за оставшиеся три года составит примерно $6,5 тыс.
Если клиент собирается увеличить срок займа, говорить об экономии не приходится. Правда, иногда это единственная возможность сохранить квартиру – например, если семейный доход существенно снизился и осуществлять выплаты в прежнем размере просто невозможно. Допустим, три года назад вы приобрели недвижимость за $280 тыс., заплатив $80 тыс. из собственных средств. $200 тыс. выдал банк под 15% годовых на 10 лет. В счет погашения кредита нужно отдавать примерно $3,3 тыс. каждый месяц. Рефинансируя ссуду под 10% годовых сегодня и увеличив общий срок займа до 20 лет, вы снизите размер ежемесячного платежа до $1,6 тыс. Но за снижение нагрузки на бюджет придется переплатить. Если бы вы не стали перекредитовываться, общие выплаты по ссуде за 10 лет составили бы примерно $390 тыс. «Лишние» 10 лет увеличат расходы на $55 тыс., с учетом, что ставка уменьшилась на 5 пунктов.
Экономия или снижение финансовой нагрузки – не единственные причины задуматься о перекредитовании. Так, при рефинансировании можно увеличить сумму ссуды. «Если пять лет назад вы купили двухкомнатную квартиру на этапе строительства в кредит за $40 тыс., то теперь под залог недвижимости вполне можно получить $180 тыс., – комментирует замдиректора департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Наталия Хахалина. – Хватит не только на погашение прежней ссуды, но и на ремонт, и на новый автомобиль».
|
