Риэлтор, нажми на тормоза!
Действительность превзошла самые смелые ожидания риэлторов: помимо предсказанной реализации отложенного спроса и трудностей с новым законом о долевом строительстве на рынке новостроек внезапно случился «кризис неплатежей».
Непрекращающиеся громкие акции обманутых соинвесторов, которые так и не получили обещанное жилье, напугали потенциальных покупателей и заставили их обратить внимание на все тот же вторичный рынок.
Все это, безусловно, должно было привести к некоторому увеличению спроса и подхлестнуть темп роста цен на «вторичку», однако ситуация, которую мы наблюдаем сегодня, все же выходит за рамки разумных объяснений. Количество покупателей вдруг стало в разы превышать число продавцов, стремительно раскупаются не только более-менее приличные квартиры, но и те, которые еще недавно считались неликвидными, а цены подчас вырастают на $5 тыс., а то и $10–15 тыс. прямо в процессе переговоров.
Все выше, и выше, и выше…
«Реальную цену на интересующую вас квартиру сейчас установить практически невозможно: в 90% случаев заявленная в рекламе цена не соответствует той, которую вам называют при первом же звонке по объявлению, — говорит специалист компании «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Погуляева. — Причем разница может составлять и $5 тыс., и даже $10 тыс. И это только начало — нередко цену меняют в ходе переговоров о продаже и в процессе оформления документов».
Из-за этого разваливается множество альтернативных сделок: стоит одному из продавцов изменить первоначальную ставку — вся цепочка неизбежно рассыпается.
Причем если в недавние спокойные времена при совершении альтернативной сделки аванс с покупателя за понравившуюся квартиру брали как минимум на месяц, то теперь этот срок сократился до недели. Подыскивать варианты зачастую приходится в спешке, тут особо выбирать не приходится — покупают не то, что хотелось бы, а то, что есть. Но даже при таких жестких сроках никто не застрахован от неожиданного повышения цены: заставить продавца соблюдать предварительные договоренности практически невозможно.
По словам Е. Погуляевой, цену на продающуюся квартиру нередко повышают сами риэлторы: «Мне приходилось сталкиваться с тем, что коллеги, обслуживающие владельца жилья, берутся продать квартиру, скажем, за $85 тыс., а выставляют ее на продажу уже за $92 тыс. Но в расписке, которую они получают с покупателей, фигурируют $85 тыс. Значит, вся разница достается агентству, хотя эта сумма значительно больше, чем официально оговоренные с клиентом комиссионные. Таким образом, некоторые риэлторы пользуются ажиотажем и даже искусственно его создают, чтобы увеличить свою прибыль. Не остаются в стороне и хозяева квартир: учитывая спрос, они сами подключаются к игре на повышение цен».
Стремительнее всего дорожает, естественно, самое востребованное жилье — юридически свободные однокомнатные квартиры. Но цены на остальную недвижимость тоже не стоят на месте. Владельцы двух-, трех- и четырехкомнатных квартир зачастую вынуждены поднимать их стоимость — иначе им просто не хватит средств, чтобы «вписаться» в альтернативную сделку.
Кроме того, «нередко хозяину продаваемой квартиры сложно согласиться с тем, что цена его недвижимости конечна, а за подбираемую он должен переплачивать $4–6 тыс.», — отмечает руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект» Ирина Черняева. И конечно, у каждого продавца велик соблазн просто получить побольше, если покупатель готов согласиться почти на любые условия.
Покупай, а то опоздаешь!
«Если раньше мы при оценке квартиры рассчитывали ее реальную стоимость, исходя из множества различных факторов — района, удаленности от метро, состояния самой квартиры и подъезда и т. д., то сейчас стремительно дорожает абсолютно все, — рассказывает Е. Погуляева. — На мой взгляд, не последнюю роль в этом играют эмоции покупателей: опять в ходу мнение «надо срочно вкладывать деньги, хватать все, что есть, иначе будет поздно». Люди стремятся успеть «вскочить в последний вагон».
Многие из тех, у кого не хватает денег на квартиру, приобретают ее с помощью ипотечного кредита. Люди так боятся лишиться своих, пусть небольших, сбережений, что готовы пользоваться ипотекой даже на сегодняшних не слишком выгодных условиях.
Это в свою очередь также провоцирует рост цен — кредитов выдается все больше, полученные таким образом дополнительные средства поступают на рынок жилья, приводя к подорожанию.
Еще одна тенденция, которую отмечают сегодня риэлторы, — массовое снятие квартир с продажи. По некоторым оценкам, сейчас собственники вдруг решили «придержать» около 40% выставленного на продажу жилья — именно на столько за последнее время сократилось предложение свободных квартир. Единственное объяснение, которое можно дать этому факту: хозяева дефицитного товара, увидев, что цены пошли вверх, отложили продажу до тех пор, пока его стоимость не станет максимальной. «Иногда владелец, в ситуации, когда его квартиру за один день смотрят пять–семь человек, которые готовы купить ее не торгуясь, боится продешевить, а если деньги ему нужны не срочно, просто откладывает продажу до лучших времен», — отмечает И. Черняева.
Что касается конкретных данных о динамике роста цен — большинство риэлторов приводят примерно сходные цифры. По данным директора аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Геннадия Стерника, в октябре среднемесячная цена предложения квартир вторичного рынка выросла на 4,1% (на $95) и составила $2408 за 1 кв. м, при этом объем предложения в денежном выражении вырос на 7,9% по сравнению с прошлым месяцем. Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов отмечает, что на некоторые квартиры в течение последнего месяца цена поднялась на 5–7%.
По словам О. Селютиной, «в начале этого года на рынке наметилось оживление, и началась реализация существующего спроса.
Цены поднимались в среднем на 1% ежемесячно. Такая ситуация продолжалась примерно до конца августа. Но осенью обстановка стала меняться. По некоторым данным, за октябрь увеличение стоимости на вторичное жилье в целом, например, по Московской области составило свыше 5%».
«Резкое повышение цен на вторичном рынке началось еще в середине лета, — считает Е. Погуляева. — Начался дефицит свободных однокомнатных квартир. Именно они замыкают цепочки при альтернативных сделках, они востребованы больше всего. Возможно, это и спровоцировало дальнейший рост. В конкретных цифрах это выглядит следующим образом: если самую дешевую однокомнатную квартиру (первые этажи «хрущевок» в самых плохих районах) в конце мая можно было купить в среднем за $54 тыс., то сейчас такой же объект стоит уже $65–68 тыс. А более-менее приличную «однушку» не купишь меньше чем за $75 тыс.».
Как будет развиваться ситуация дальше, большинство специалистов предсказывать не берутся. Но некоторые прогнозируют дальнейшее развитие событий. Так, по мнению И. Черняевой, тенденция роста цен скорее всего имеет долгосрочный характер — к февралю 2006 года типовая однокомнатная квартира в Москве будет стоить не менее $90–100 тыс.
Спокойствие, только спокойствие!
Причин роста цен приводится много и разных. «Во-первых, началась реализация отложенного спроса. Видимо, общество осознало, что ничего не изменится, а жилищные вопросы решать надо, — считает О. Селютина. — Во-вторых, для многих из тех, кто раньше не мог позволить себе покупку недвижимости по финансовым причинам, открылись новые возможности в виде ипотечного кредита. В-третьих, сократилось число новых стройплощадок (начинают сказываться последствия закона о долевом строительстве), в связи с чем уменьшилось предложение на рынке первичного жилья, и потенциальные покупатели квартир в новостройках «переметнулись» на вторичный рынок».
Нередко «идущие на взлет» цены аналитики риэлторских компаний объясняют влиянием макроэкономической ситуации: мол, нефть дорогая, денег в стране много, а инвестировать их особо не во что — вложения в недвижимость до сих пор остаются если не самым прибыльным, то самым надежным способом размещения свободных средств. Вот и скупают люди все подряд, от самого дешевого жилья до элитного — у кого на что денег хватит.
Отчасти это действительно так. Но столь резкие колебания цен на московское жилье, которые мы наблюдаем в последнее время, вряд ли напрямую зависят от количества нефтедолларов в стране или «отложенного спроса». Не последнюю роль здесь играет «человеческий фактор»: как уже было сказано, многие маклеры при любой возможности стремятся взвинтить цену — ведь от этого напрямую зависит их доход. В то же время сами покупатели и продавцы слишком трепетно реагируют на любые колебания рынка, а также на все появляющиеся слухи, сплетни и домыслы. Зачастую решения принимаются под влиянием минутной паники, внезапного порыва.
Рост цен остановился? Будем ждать, пока они совсем упадут, и купим все даром. Цены поползли вверх? Хватаем что попало и «за ценой не постоим» — а то вообще ничего не достанется.
Конечно, такие перепады настроения, неуравновешенность и нервозность у нашего человека вполне объяснимы: сколько раз за последние годы он внезапно оставался в дураках — и не сосчитать. Отсюда стремление успеть, вовремя среагировать и еще, как водится, — урвать и ухватить. Только получается это по-прежнему далеко не у всех. Зато опытным игрокам на таком рынке просто раздолье — достаточно пустить слух, внести небольшую сумятицу — и можно делать ставки. Так не лучше ли поберечь свои нервы, господа?
|
