Купить или снять?
В целом можно сказать, что определяющую роль здесь играет фактор престижа: именно он подталкивает к аренде людей, еще не накопивших миллионов на покупку, но уже обязанных иметь жилье определенного уровня.
Среди клиентов, арендующих элитные квартиры 60% составляют иностранцы и 40% россияне (еще полтора года назад иностранцев было 70 процентов). Примерно в 70% случаев квартира арендуется для семьи, а в 30% - арендаторами выступают бездетные пары или одинокие сотрудники компаний, предпочитающие жить в центре и непосредственной близости к офису.
Арендодателями в основном являются россияне, но за последние несколько лет увеличилось количество собственников - иностранных граждан. Их доля возросла с 2 до 5 процентов.
Бизнес требует вложений
Сдача элитных квартир внаем - это долгосрочное, но выгодное вложение капитала. Окупаемость проекта при умелом ведении дел занимает примерно 6-10 лет. Однако элитная квартира как инвестиционный механизм, предназначенный для последующей сдачи в аренду, требует очень серьезных вложений, но траты эти себя оправдывают. Возможен даже такой вариант: новая квартира покупается с помощью механизмов ипотечного кредитования. В этом случае доход от аренды все равно составит в порядка 15% годовых. Через 6-7 лет уже можно погасить долг по ипотечному кредиту, и квартира начнет приносить чистую прибыль.
Отметим, правда, что подобный бизнес может позволить себе очень ограниченное количество людей. Этот фактор в сочетании с общим дефицитом жилья в Москве ограничивает объем предложения на рынке.
На сегодняшний день объем рынка аренды элитных квартир в Москве в среднем составляет порядка 75-80 млн. долларов в год. При этом наблюдается устойчивая тенденция к росту этого рынка.
Рост арендных ставок на рынке достаточно стабилен и ежегодно составляет в среднем 15 процентов.
Наибольшей популярностью пользуются следующие районы Москвы:
исторический центр (Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Чистые пруды, Якиманка, Ордынка и др.);
районы, находящиеся в непосредственной близости к иностранным школам (к Англо-Американской и Британской школам в районе Покровское-Глебово, к Французской школе в районе Чистых прудов, к Германской и Скандинавской школам в районе Ленинского проспекта);
остров Серебряный бор.
Рост арендных ставок на элитное жилье связан прежде всего с тем, что количество поступающих предложений в вышеперечисленных районах явно уступает спросу.
И сколько это стоит?
Самые дешевые квартиры в Москве сдаются за 450-650 долларов в месяц. Это однокомнатные квартиры в каком-нибудь в НовоКосино или Бескудниково. Относительно приличные трешки бизнес-класса в центре города стоят уже не менее 1500-2000 долларов в месяц.
Что касается элитных квартир, то здесь наиболее популярный бюджет составляет 2000-5000 долларов в месяц. Подобная арендная ставка формируется из следующих составляющих: место, дом, вид, охрана, парковка, уровень отделки и стиль (как правило, приветствуется современный стиль high-tech в квартирах для несемейных арендаторов и современная классика в квартирах от четырех комнат для семей).
2000-5000 долларов в месяц - это, как правило, одно- или двухкомнатные квартиры в развитом центре Москвы, полностью отремонтированные и оборудованные по последнему слову техники. Потенциальный арендатор - один человек или семейная пара без детей.
Далее идет сегмент элитных квартир по 5000-10000 долларов в месяц. Это в основном трех- и четырехкомнатные квартиры, расположенные в зеленом центре столицы. Зачастую такие объекты предлагаются без мебели. Ее либо приобретают под арендатора на предоплату, либо завозят сами клиенты. В частности, большинство иностранных граждан, заключающих трудовые соглашения на несколько лет, везут свою мебель с собой.
Самые дорогие квартиры - это уровень 10000-25000 долларов в месяц. Площадь таких квартир составляет, как правило, от 180 кв.м, находятся они в центре или на популярных среди арендаторов направлениях (Кутузовский проспект, Тверские-Ямские улицы, Фрунзенская набережная). Дом должен быть обязательно класса А со всеми необходимыми атрибутами (охрана, подземный гараж, эксклюзивное оформление и наполнение). Особое значение здесь имеют какие-либо уникальные характеристики, например, вид на Кремль (до сих пор он является одной из самых дорогих опций).
Новой тенденцией аналитики считают интерес, который инвесторы начали проявлять к строительству так называемых доходных домов. Пока таких объектов в Москве единицы. Первый доходный дом появился в октябре 2003 года по адресу Большой Николоворобинский пер., 10. Инвестором строительства выступил Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. Уровень предлагаемого здесь жилья относится к классу элита. Цены на аренду квартир варьируются от 3000 до 12000 долларов в месяц.
Много шума наделал проект одного доходного дома, где арендная плата будет составлять от 25000 до 45000 долларов в месяц. Изюминкой дома станут якобы золотые лифты, доставляющие арендатора в квартиру прямо в собственном автомобиле. Точный адрес этого дома по понятным причинам не разглашается.
Эксперты отмечают, что рассматриваемый рынок подогревается не только количественным несоответствием спроса и предложения, но и качественным. Так например, основной объем спроса сейчас приходится на квартиры стоимостью 2000-2500 долларов в месяц, а наибольший объем элитного предложения находится в диапазоне 3500-7000 долларов в месяц.
С другой стороны, растущий спрос обусловлен также и тем, что цены на квартиры в Москве растут быстрее, чем стоимость их аренды. Если, например, три-четыре года назад арендатор за год выплачивал в среднем 17-20% от рыночной цены снимаемого жилья, то сейчас годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены объекта.
Аналитики предсказывают, что при сохранении имеющихся тенденций спрос на элитную аренду будет расти и дальше.
|
